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　　基層首創(chuàng) 醞釀“農(nóng)地新變”

　　土地是農(nóng)民的命根，也是財(cái)富之母。如何將農(nóng)村集體土地從資源轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)、資本，賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利？在十八屆三中全會(huì)和中央農(nóng)村工作會(huì)議前后，土地制度改革熱潮在各地涌動(dòng)不息：農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出讓、租賃、入股及綜合開(kāi)發(fā)利用；承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保及流轉(zhuǎn)信托、規(guī)模經(jīng)營(yíng)；宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓；征地過(guò)程中讓農(nóng)民獲得更多的土地增值收益……一系列帶有突破意義和借鑒意義的試驗(yàn)，甚至包括一些有爭(zhēng)議的首創(chuàng)嘗試，都在拉開(kāi)地權(quán)博弈的大幕，同時(shí)努力探索保障和發(fā)展農(nóng)民土地分配權(quán)益的種種路徑。

　　權(quán)利之變：完善農(nóng)地產(chǎn)權(quán)體系，賦予農(nóng)民更多樣化的物權(quán)

　　“農(nóng)村資源要盤(pán)活，就要通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)進(jìn)入市場(chǎng)。交易價(jià)格可由村民與承包者商定，也可采取競(jìng)價(jià)方式?！睆V東梅州市蕉嶺縣委書(shū)記溫向芳說(shuō)，“最終讓農(nóng)民獲得最大的收益?！?/p>

　　2013年11月初，蕉嶺縣成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，出臺(tái)了該省第一部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)等都在交易范圍內(nèi)。

　　在將農(nóng)村存量土地要素盤(pán)活，激發(fā)更大生產(chǎn)力的同時(shí)，一些土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中帶有明顯行政色彩。半月談?dòng)浾叨嗟夭稍L發(fā)現(xiàn)，對(duì)土地流轉(zhuǎn)，不少地方都制定明確的“工作目標(biāo)”。當(dāng)遇到農(nóng)民不愿意流轉(zhuǎn)土地給公司或大戶時(shí)，一些基層官員往往認(rèn)為農(nóng)民覺(jué)悟不高、宣傳力度不夠。個(gè)別省份甚至提出，“力爭(zhēng)到2015年，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體經(jīng)營(yíng)面積占承包耕地50%以上”。部分專家擔(dān)心，如果操作不慎，很容易變成運(yùn)動(dòng)式土地流轉(zhuǎn)，反而傷害到農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

　　作為農(nóng)民最重要的財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民住房以及“隨房而走”的宅基地究竟如何轉(zhuǎn)讓，廣受社會(huì)關(guān)注。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然目前我國(guó)政策尚未完全放開(kāi)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，但是民間已經(jīng)形成了一個(gè)初級(jí)的宅基地交易市場(chǎng)。隨著農(nóng)民從“農(nóng)村向城市”、“偏遠(yuǎn)農(nóng)村向近郊農(nóng)村”遷移加快，自發(fā)買(mǎi)賣(mài)農(nóng)房逐年增多，但由于沒(méi)有明確法律規(guī)定，農(nóng)房存在“隱性”買(mǎi)賣(mài)、隨意定價(jià)、糾紛多發(fā)等現(xiàn)象，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)亟須破題。

　　浙江溫州樂(lè)清市的農(nóng)房跨村“農(nóng)對(duì)農(nóng)”買(mǎi)賣(mài)可謂這一領(lǐng)域改革探索的先鋒。自2009年以來(lái)，樂(lè)清市在農(nóng)房和宅基地確權(quán)、登記、頒證基礎(chǔ)上，突破“農(nóng)房只能在同村社員之間買(mǎi)賣(mài)”限制，將買(mǎi)賣(mài)范圍擴(kuò)大為全市農(nóng)業(yè)戶口人員。這一“破冰”之舉讓農(nóng)民對(duì)自己的房屋有了處置權(quán)。與一般房屋轉(zhuǎn)讓登記不同的是，樂(lè)清市農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)需村委會(huì)出具出賣(mài)方不止一處房產(chǎn)的證明，以及出賣(mài)方簽署不再申請(qǐng)宅基地的承諾書(shū)。

　　據(jù)了解，樂(lè)清市農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)并不改變農(nóng)民原有的村集體經(jīng)濟(jì)組織社員關(guān)系?！霸械纳鐔T權(quán)不變，賣(mài)房的人仍舊是村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，享受集體資產(chǎn)的分配權(quán)，買(mǎi)房的人仍舊是原來(lái)村集體的社員，并不因買(mǎi)了房就在房屋所在村集體享有社員權(quán)?！睒?lè)清市農(nóng)業(yè)局黨委委員金龍坤說(shuō)，這樣做有利于維持村集體成員穩(wěn)定，也有利于將社員資格與農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)相分離，促進(jìn)交易進(jìn)行。

　　受訪農(nóng)民認(rèn)為，農(nóng)房可以在全市“農(nóng)對(duì)農(nóng)”買(mǎi)賣(mài)，相當(dāng)于給了農(nóng)民選擇權(quán)，至于用不用這個(gè)權(quán)利，農(nóng)民自己會(huì)權(quán)衡考慮。

　　據(jù)樂(lè)清住建部門(mén)統(tǒng)計(jì)，自農(nóng)房交易改革以來(lái)，樂(lè)清全市成交農(nóng)房4397件（含同村、跨村），總面積779303平方米。平均每年成交1000余套，交易秩序平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)農(nóng)民“賣(mài)房潮”、無(wú)處可居等影響社會(huì)穩(wěn)定的情況，受到農(nóng)民普遍歡迎。

　　隨著城鎮(zhèn)化帶來(lái)的“拆遷收益”繼續(xù)擴(kuò)大，農(nóng)民對(duì)農(nóng)房的“惜售”更為明顯，不少農(nóng)民已經(jīng)意識(shí)到自家農(nóng)房升值的潛力，寧肯空置也不賣(mài)。金龍坤認(rèn)為：“農(nóng)民‘惜售’農(nóng)房是好事，說(shuō)明農(nóng)民更理性，這絲毫不影響農(nóng)房交易改革的重要意義?！?/p>

　　經(jīng)營(yíng)之變：“土改”創(chuàng)新突破現(xiàn)實(shí)瓶頸，讓農(nóng)民獲得更多發(fā)展權(quán)

　　曾引起爭(zhēng)議的嘉興“兩分兩換”是在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)方面較早的改革探索。自2008年開(kāi)始，浙江省嘉興市開(kāi)始實(shí)施“兩分兩換”試點(diǎn)，探索將“宅基地和承包地分開(kāi)、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開(kāi)，在依法、自愿的基礎(chǔ)上，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)置換社會(huì)保障”，讓農(nóng)民的生產(chǎn)和生活資料變成“有價(jià)資產(chǎn)”，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，解決農(nóng)民的社會(huì)保障缺失問(wèn)題。

　　“兩分兩換”通過(guò)財(cái)政和政府提供融資支撐，實(shí)現(xiàn)“房等人”、“流轉(zhuǎn)金等人”，讓老百姓看見(jiàn)實(shí)實(shí)在在的利益。嘉興市南湖區(qū)余新鎮(zhèn)黨委書(shū)記毛扣軍說(shuō)，鎮(zhèn)里土地流轉(zhuǎn)每畝一年給農(nóng)戶租賃費(fèi)600元，租賃費(fèi)每3年提升10%，租賃費(fèi)按年結(jié)算?？紤]到物價(jià)上漲因素，農(nóng)戶也可不要錢(qián)，每畝保證600斤稻谷。宅基地可以異地置換政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的聯(lián)排別墅，也可以按照“拆一還一”的政策，選擇已建成小區(qū)的公寓房，還可以按照每平方米1000元的補(bǔ)償直接拿現(xiàn)金。

　　通過(guò)農(nóng)民住房空間置換，嘉興城鎮(zhèn)化推進(jìn)加速，宅基地置換后騰空出來(lái)的土地可做工業(yè)用地和商業(yè)用地，保障了農(nóng)民進(jìn)城后的產(chǎn)業(yè)支持；農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)后，吸引社會(huì)資本投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，大大提高土地經(jīng)營(yíng)效益。試點(diǎn)幾年來(lái)，嘉興農(nóng)村整體布局得到優(yōu)化。目前試點(diǎn)農(nóng)戶居住的布局城鎮(zhèn)集聚度一般都在50%以上，農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃布點(diǎn)大幅減少。

　　在承包地、宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題逐步獲得解決的同時(shí)，部分希望擴(kuò)大規(guī)模的承包者遭遇到資金瓶頸。由于土地是從不同農(nóng)戶中承包過(guò)來(lái)的，承包者不能拿到土地的承包使用經(jīng)營(yíng)權(quán)證，因此難以獲得銀行貸款的支持。

　　為此，廣東蕉嶺特別重視同步建立農(nóng)村信用體系。蕉嶺縣金融工作局局長(zhǎng)張衛(wèi)告訴記者，如果信用好，農(nóng)戶可在不用抵押的情況下進(jìn)行信用貸款，額度是1萬(wàn)至5萬(wàn)元。針對(duì)需要較大數(shù)額貸款的農(nóng)戶或企業(yè)，蕉嶺探索的突破口是，根據(jù)企業(yè)與農(nóng)戶簽訂的合同期限，通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，給承包者頒發(fā)一個(gè)土地承包經(jīng)營(yíng)證?！昂贤狡诹耍恋刈C也就到期了，這就可以解決貸款難的問(wèn)題?！?