北京房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？看“調(diào)控”下的北京樓市
3月以來(lái)，繼杭州、常州、南京等地出現(xiàn)新盤(pán)實(shí)質(zhì)降價(jià)后，北京也相繼有包括萬(wàn)科大興剛需盤(pán)、東亞臺(tái)湖項(xiàng)目低于預(yù)期售價(jià)入市的情況，一時(shí)間各種看空、崩盤(pán)論調(diào)此起彼伏，讓2014年的北京樓市變得撲朔迷離。北京商報(bào)記者通過(guò)調(diào)查了解到，雖然存在部分樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商舍價(jià)走量的情況，但北京樓市整體仍在剛需刺激下基調(diào)穩(wěn)定，并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)的跡象，只是未來(lái)漲幅有望相對(duì)收窄。
“變動(dòng)”的前奏：
新盤(pán)低預(yù)期入市
3月的第一個(gè)周末，北京住宅熱門(mén)板塊天宮院迎來(lái)金融街·融匯項(xiàng)目的入市。北京商報(bào)記者在開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)了解到，此次推出的六棟樓為該項(xiàng)目最后一期，房屋為精裝修，平均售價(jià)2.18萬(wàn)元/平方米，然而當(dāng)北京商報(bào)記者去年探訪(fǎng)該項(xiàng)目時(shí)，銷(xiāo)售介紹，精裝房參考價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米。過(guò)去一年，漲幅近萬(wàn)元的項(xiàng)目在此刻停止了上漲的腳步。
實(shí)際上，最終取證價(jià)格相比預(yù)期價(jià)有差距的并非這一項(xiàng)目。春節(jié)后，天宮院區(qū)域率先開(kāi)盤(pán)的保利首開(kāi)·熙悅春天開(kāi)盤(pán)均價(jià)為2.3萬(wàn)元/平方米，隨后開(kāi)盤(pán)的鑫苑·鑫都匯、中國(guó)水電·云立方兩個(gè)項(xiàng)目均以2.1萬(wàn)元/平方米的單價(jià)入市，而在此之前，項(xiàng)目銷(xiāo)售人員透露的預(yù)期價(jià)格均為2.4萬(wàn)元/平方米左右；北京華僑城3月取得預(yù)售許可證，銷(xiāo)售均價(jià)4.05萬(wàn)元/平方米，這個(gè)價(jià)格和去年9月開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)錢(qián)一樣，也是苦苦等了半年才批下來(lái)的。然而，這些“止?jié)q”的項(xiàng)目只是北京樓市“變動(dòng)”的前奏，接下來(lái)出場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商則直接以犧牲預(yù)期姿態(tài)上演舍價(jià)走量。
繼金融街·融匯后，同為一個(gè)區(qū)域的住總?cè)f科橙于3月14日以低于預(yù)期2000-3000元/平方米的價(jià)格入市，且精裝改為毛坯銷(xiāo)售。雖然萬(wàn)科立即做出回應(yīng)稱(chēng)并非公司主動(dòng)為之，而是嚴(yán)格按照政府相關(guān)部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn)進(jìn)行的調(diào)整，但房企老大的風(fēng)吹草動(dòng)卻被迅速理解為行業(yè)變幻的風(fēng)向標(biāo)。幾日后，還未開(kāi)盤(pán)的東亞新華便宣布，旗下印象臺(tái)湖項(xiàng)目要主動(dòng)降低預(yù)期售價(jià)，從之前的2.6萬(wàn)元/平方米調(diào)整至2.2萬(wàn)元/平方米起，原定的精裝房也改為毛坯房出售。
降價(jià)的背后：
房企提前跑量
出乎萬(wàn)科意料，萬(wàn)科橙調(diào)低預(yù)期開(kāi)盤(pán)，一經(jīng)媒體報(bào)道便引發(fā)市場(chǎng)討論。
“不是萬(wàn)科想賣(mài)這么便宜，而是批復(fù)的價(jià)格就這么低?！比f(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶透露，住總?cè)f科橙在報(bào)批的時(shí)候上報(bào)了兩套方案，一個(gè)是毛坯房，另一個(gè)是精裝修，批復(fù)的價(jià)格與萬(wàn)科報(bào)批的價(jià)格預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，考慮到利潤(rùn)率基本上一致的情況下，毛坯房2.1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格更具沖擊力，而且與周邊項(xiàng)目水平相當(dāng)，因此最終選擇毛坯房入市。
但并非所有的開(kāi)發(fā)商對(duì)降價(jià)都諱莫如深?！拔覀兣袛?，今年下半年北京市場(chǎng)的壓力會(huì)非常大，而且我們也在其他地方看準(zhǔn)了一些優(yōu)質(zhì)地塊，準(zhǔn)備快速回籠資金，再次做好土地儲(chǔ)備?！睎|亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理中心總監(jiān)賈玉鵬對(duì)北京商報(bào)記者表示，此次調(diào)低預(yù)期入市，除了建委控制價(jià)格的因素外，更重要的原因則是開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的判斷出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。
如果說(shuō)萬(wàn)科的降價(jià)是不得已而為之，那么東亞新華的調(diào)整售價(jià)卻是一次主動(dòng)出擊。賈玉鵬在接受北京商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)透露，首先，作為高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，東亞新華已經(jīng)瞄準(zhǔn)了北京及其他區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，需要快速回籠資金、儲(chǔ)備土地；其次，北京推出的自住型商品房下半年將會(huì)大量入市，同時(shí)去年高價(jià)拍出的地塊也將紛紛推售，下半年將會(huì)是激烈競(jìng)爭(zhēng)的階段，相比而言，上半年從目前來(lái)看開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目不多，政策環(huán)境沒(méi)有變化，適合快速跑量。“我們拿地的成本是3000元/平方米，所以即便調(diào)低預(yù)期，也能夠保證收益。”
在這種戰(zhàn)略調(diào)整下，東亞新華原定在下半年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，都準(zhǔn)備挪到上半年開(kāi)盤(pán)，包括印象臺(tái)湖、東亞華欣灣、東亞朗悅居等，且價(jià)格也都要比周邊項(xiàng)目略低。另外也有消息稱(chēng)，萬(wàn)科旗下的金域東郡項(xiàng)目二期、首開(kāi)萬(wàn)科公園里項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格都可能將低于市場(chǎng)預(yù)期。
在偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉看來(lái)，通常有兩類(lèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)率先主動(dòng)采用“低價(jià)入市、降價(jià)跑量”的策略。一類(lèi)是大型品牌房企，此類(lèi)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理成本控制水平較高，在市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期已經(jīng)偏高的情況下，即使調(diào)低價(jià)格快速銷(xiāo)售，一樣能獲得良好的利潤(rùn)率。另一類(lèi)是正處于快速擴(kuò)張期的房企，此類(lèi)企業(yè)需要更高的資金流轉(zhuǎn)效率，降價(jià)走量的銷(xiāo)售策略符合企業(yè)自身的戰(zhàn)略需求?！傲硗猓词官Y金充裕，房企也面臨業(yè)績(jī)半年考，時(shí)間過(guò)半，銷(xiāo)售壓力仍然很大?！?/font>
因此，分析稱(chēng)相較于可以拉高利潤(rùn)率的高端、城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目，中低端樓盤(pán)則不排除以?xún)r(jià)換量的可能。
“不論是天宮院還是臺(tái)湖板塊，均屬于低端剛需項(xiàng)目扎堆區(qū)域，此類(lèi)產(chǎn)品不僅受自住型商品房入市帶來(lái)的客戶(hù)分流影響，而且仍面臨同區(qū)域同類(lèi)型產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，這些因素成為開(kāi)發(fā)商讓利跑量的最大動(dòng)力?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前北京樓市釋放長(zhǎng)效調(diào)控政策信號(hào)、銀行信貸持續(xù)收緊，購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力正在下降，市場(chǎng)供需形勢(shì)正在發(fā)生變化，如此背景下，未來(lái)舍價(jià)換量的剛需盤(pán)將會(huì)由天宮院、臺(tái)湖等區(qū)域逐步擴(kuò)展至其他區(qū)域?！皡^(qū)域內(nèi)有大量競(jìng)品的板塊就是下一個(gè)降價(jià)項(xiàng)目的醞釀之地，比如良鄉(xiāng)、長(zhǎng)陽(yáng)等。”
購(gòu)房者的圍觀：
二手房成交難度加大
就在新房市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)新盤(pán)低于預(yù)期入市后，二手房市場(chǎng)的情況也有所變化。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，二手住宅合計(jì)簽約僅3906套，成交價(jià)格在3.14萬(wàn)元/平方米，與2月成交均價(jià)3.16萬(wàn)元相比再次微跌0.6％。鏈家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)同樣顯示，即使是成交最為活躍的八個(gè)商圈，除了廣安門(mén)和魯谷因?yàn)槌山环吭葱再|(zhì)差異成交均價(jià)變化較大外，其余的六個(gè)熱門(mén)商圈成交均價(jià)與2月相比，漲幅只有0.2%。
“從去年底開(kāi)始，成交難度就加大了，此前要價(jià)430萬(wàn)元的業(yè)主，現(xiàn)在也主動(dòng)下調(diào)到了410萬(wàn)元?！币晃缓５韰^(qū)鏈家地產(chǎn)門(mén)店工作人員介紹，業(yè)主起初定價(jià)虛高，在無(wú)人問(wèn)津的情況下，不得不選擇調(diào)低預(yù)期。
但即便如此，房子還是沒(méi)能順利成交。該工作人員介紹，城區(qū)內(nèi)的二手房購(gòu)房者以改善性需求居多，此類(lèi)客戶(hù)在從緊的信貸政策下，傾向于等待時(shí)機(jī)；而大興、順義、房山等郊區(qū)縣二手房購(gòu)房者以首次置業(yè)者居多，但此類(lèi)客戶(hù)群受自住型商品房影響較大，因?yàn)槟壳斑@些區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格通常高于自住房定價(jià)，“誰(shuí)不想花更少的錢(qián)，買(mǎi)個(gè)新房呢？”一位二手房客戶(hù)坦言。
根據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京二手房成交價(jià)格已經(jīng)從去年12月以來(lái)連續(xù)三個(gè)月陰跌，此間又傳來(lái)新房降價(jià)銷(xiāo)售的消息，這又將如何影響本就遲遲不愿出手的買(mǎi)房人以及捍衛(wèi)勝利果實(shí)的賣(mài)房人？
“雖然二手房買(mǎi)賣(mài)不會(huì)受到某企業(yè)決策影響，但是部分項(xiàng)目降價(jià)的消息一定會(huì)再次刺激購(gòu)房人，延續(xù)觀望，繼續(xù)等待市場(chǎng)清晰信號(hào)?！敝袊?guó)指數(shù)研究院總監(jiān)杜丙國(guó)分析，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格博弈將進(jìn)一步加劇。也有分析認(rèn)為，二手房房?jī)r(jià)是否有上漲空間，首先要看供需關(guān)系是否平衡。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍指出，目前北京二手房供需比達(dá)到2.7：1，供不應(yīng)求是主流，但他也坦言，二手房?jī)r(jià)格上漲動(dòng)力已經(jīng)明顯減弱?！皬哪壳罢w趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)北京2014年二手房?jī)r(jià)格上漲幅度肯定會(huì)放緩?！?
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