秦虹：看清調(diào)控政策的邏輯
“房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上仍然是個(gè)‘政策市’，這是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)心照不宣的事實(shí)。從2010年開(kāi)始的樓市調(diào)控，不僅對(duì)住宅市場(chǎng)打擊沉重，商業(yè)地產(chǎn)也被牽連在內(nèi)?！痹诖舜沃袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹具體解釋了房地產(chǎn)調(diào)控政策的邏輯。
秦虹表示，從決策的角度來(lái)看，樓市調(diào)控實(shí)際是有邏輯的。如果站在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部來(lái)看調(diào)控政策，會(huì)覺(jué)得有很多的矛盾和不合適之處，要看清房地產(chǎn)調(diào)控政策的邏輯，必須跳出房地產(chǎn)行業(yè)。
在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)份額里，商業(yè)地產(chǎn)只占到20%左右，因此房地產(chǎn)的調(diào)控政策主要還是在調(diào)控住宅市場(chǎng)。目前在整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策里，并沒(méi)有哪些政策具體針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，但是涉及到融資等政策的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)就無(wú)可避免地被波及到。
2010年“新國(guó)十條”開(kāi)始到現(xiàn)在，調(diào)控政策持續(xù)了近兩年的時(shí)間。秦虹稱，這一輪調(diào)控政策主要希望解決的問(wèn)題是，一手控制投資和投機(jī)性需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸。另外一手則是大力建設(shè)保障性住房，同時(shí)還要滿足市場(chǎng)剛性需求。調(diào)控的目的不是讓大家住不上房，而是讓更多的人能夠買得上房。
回顧一下住房制度改革，在上世紀(jì)80年代就提出住房制度改革，徹底實(shí)行住房制度改革是以1998年23號(hào)文件為標(biāo)志，即國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知。當(dāng)時(shí)出臺(tái)這個(gè)政策的契機(jī)是1997年遇到了亞洲金融危機(jī)，1997年第四季度開(kāi)始，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了急速下滑。在這個(gè)文件里，非常明確地提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想就是加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
秦虹認(rèn)為，對(duì)比2010年前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，當(dāng)前的調(diào)控政策更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的社會(huì)功能。實(shí)際上，2010年之前，所有調(diào)控政策更加看重房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能，看重房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。
從2010年的調(diào)控開(kāi)始，在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)功能的前提下，房地產(chǎn)調(diào)控政策目的是抑制投機(jī)，滿足剛性需求，提供居住需求。
政府保障的主要定位分為兩種，第一種是托底性的保障。有一部分家庭一輩子可能都是低收入者，就業(yè)技能比較差。第二種則是，暫時(shí)性的、過(guò)渡性的保障。年輕人一段時(shí)間收入低，工作不穩(wěn)定，渡過(guò)這段時(shí)間以后，有了工作經(jīng)驗(yàn)，收入提高了，就可以離開(kāi)保障。
秦虹表示，我們過(guò)去十年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張了10倍，增長(zhǎng)速度非?？?，但是適合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的制度建設(shè)是滯后的。除了土地問(wèn)題以外，還有房地產(chǎn)金融，到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道少之又少，而稅收的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)揮。
秦虹認(rèn)為，今后城市的發(fā)展更重要的還是調(diào)整結(jié)構(gòu)，更均衡地發(fā)展城市，發(fā)展更多的大城市，提供就業(yè)機(jī)會(huì)多、發(fā)展?jié)摿谩?duì)年輕人有吸引力的城市的成長(zhǎng)，這樣將會(huì)長(zhǎng)期持久地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
“隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，行業(yè)的整合已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，這給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展確實(shí)帶來(lái)很大的機(jī)會(huì)，”秦虹表示，“對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，就一句話，機(jī)會(huì)很大，風(fēng)險(xiǎn)也很大?！?/p>
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